unconditional offer无条件报价的水有多深? 坑有多深, 水就有多深!
近年来，房地产市场起起伏伏，在激烈竞争中很多买家使用关键一招，即无条件报价(unconditional offer)。 房产买卖是一种博弈。 不管是市场火爆或是市场低迷，不管是买方还是卖方，若要在这场博弈中胜出，必须醇熟掌握无条件报价的运用。
什么是无条件报价(unconditional offer)呢？它在房产交易过程中如何起作用呢？以下，我分别从买家和卖家的角度出发，与大家交流一下无条件报价的利弊。
什么是“条件”？
房屋买卖合同是严谨的法律文件，规定了买卖双方的权力和责任，例如售价 、成交日期、定金等等。 先由买家拟写并签署报价(offer）。 由卖方签署后，这份报价便生效成为合同。
买家拟写的报价(offer）由数十个条款构成。 这些条款有不同的时效性。 其中有一类条款的时效性比较特殊，一般只有一个星期左右, 给予买家不履行合同的权力。 我们简称这类条款为 “条件” (condition)。 以下是两个典型的条件：
- 如果买方在某年某月某日之前申请不到满意的银行贷款，合同自动失效。
- 如果买方在某年某月某日之前得不到满意的验房报告，合同自动失效。
倘若合同失效，买家可以收回定金，一走了之，但卖家还要重新去寻找新的买家。
可以看出，以上条件的存在，使得买方可以不执行合同而无任何代价。 就是说，条件的存在完全利于买方。 由于报价是买家单方面拟写的，买家就可以用细致的文笔，字斟句酌，提出有利于自己的条件。 比如以上条款1，其关键词是 “满意”。 不仅银行要批给买方贷款，并且利率和额度都要得到买方完全满意，才能符合这个条件。 “满意”是主观的想法，即买方可以随意决定什么程度令其满意。 “满意”这个词，大大增加了买家的回旋余地。
卖家无权取消条件，只有买家可以主动取消条件。 比如，买家可以在以上所述的某年某月某日之前以书面形式通知卖家，取消以上条件，意味着满意的银行贷款和验房报告已经得到了。 取消了条件，便取消了一个执行合同的主要障碍。 卖家盼望买家早些取消条件，以免在某年某月某日合同自动失效。 在买家没有主动取消条件之前，卖家心里七上八下，恐怕煮熟的鸭子飞了。
什么是无条件报价(unconditional offer)？
买家为了保护自己的利益，传统形式的房地产报价通常附带着条件，即有条件报价(conditional offer)。 近些年来，由于房地产市场的激烈竞争，经常出现买家在报价中不附带条件的情况，即无条件报价(unconditional offer)。
既然条件完全有利于买家，为什么买家会出具无条件的报价(unconditional offer)呢？
兵书云，知己知彼，百战不殆。 买家需要研究卖家的心理。 因为卖家不喜欢有条件的报价，所以买家出具无条件的报价，就是为了迎合卖家，在价格等方面获得便宜。
比如，在市场火爆，两个(或多个）买家竞价的时候，两份报价出价相同，但一个有严苛的条件，另一个没有，卖家通常倾向与无条件的买家签约。 很多时候，卖家宁可选择价格稍微低一点的无条件报价。 可见，无条件报价是竞标的利器。
有的买家会想，在市场低迷的时候，我是唯一的买家，既然没有别的买家竞价，无条件报价的意义就不大了吧？根据我多年从事房地产买卖的经验，我认为在市场低迷的时候，无条件报价的力量依然巨大。 售房速度慢的市场行情中，卖家找到买家是件不容易的事。 买家和卖家互签合同之后，买家往往后悔(buyer’s remorse)，借口银行贷款困难或验房问题而迟迟不取消条件，致使合同失效。 此時卖家迫於市場低迷的压力，恐怕节外生枝。买家可以出具无条件报价，符合卖家的心理，同时酌情压低价格。
无条件报价有哪些风险？
无条件报价(unconditional offer)能够让买家有更大的机会在房地产买卖博弈中胜出，但随之也带来风险：
- 倘若没有贷款作为条件，当买方资金不足的时候不能履行合同，最后不得不违约，交纳罚金。
- 倘若没有验房，交易完成后买方住进房子才发现一些房屋的严重质量问题，但为时已晚。
买家必须在一个经验丰富的经纪人的帮助下，做好准备之后再出unconditional offer。 如果盲目地碰运气，等到发现自己的无条件报价是自己给自己挖的坑，后悔晚已。 关键在于知己知彼，才能稳健地实施这个策略，在控制风险的同时让买卖双方各取所需。
出具无条件的报价(unconditional offer)之前，经纪人应帮助买家做充足的准备：
- 和贷款经理共同帮助客户了解其财务状况，确保资金充足。
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雇用验房师，及时并全面地验房, 排除房屋结构和质量方面的重大问题，并有助于敲定精准的价格。 卖家很乐意配合买家的验房要求，因为迫切的验房，体现了此买家的诚意，有助于此买家脱颖而出。 验房会花费买家几百元前期投入，但是相对于几十万或超百万的房价，这是划得来的投资，确保房子没有“坑人”的隐患。
- 利用房地产经纪人的专业知识，尽可能多地了解房子的相关信息，做到不仅掌握卖方提供的信息，并且获取其他买家不容易马上获取的资料。 这包括：此房的以往交易历史、周边街区的近期交易动态、房屋修缮的记录、产权的细节(地役权、路权、欠款等等）、投資房的租賃合同、市政规划、基建设施、污点历史 (遗产房、凶案、大麻屋等)、房产税、周边环境调查 (学区、交通、購物、垃圾站、墓地、监狱等等)、接续申请保险的可行性、历次建筑许可、占地规划图、每层平面图。 若是公寓，还有物业的规章制度、物业文件、折旧报告、状态证书等。 以上这些信息收集起来比较繁琐，不是所有经纪人都愿意花精力去做，而大多数买家也不清楚其重要性。
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鼓励客户与律师及时沟通，以便客户充分理解合同细节里的法律概念。
总之，买家写出报价(offer）时不能稀里糊涂，心里没底。 只有做了充足的准备工作，才能够排除风险，精准地把握市场现状，胸有成竹地递交无条件报价(unconditional offer)。 如果经纪人经验不足或买家信心不足，还是老老实实写出有条件报价(conditional offer）更加稳妥。
以上阐述了买家出具无条件报价(unconditional offer)的风险控制。 那么卖家有无风险呢？
卖家的风险不大，但也是有一些。 比如，不成熟的买家有时候贸然出具无条件报价(unconditional offer)，但因为贷款困难，没有能力完成交易。 这时候，卖家可以把买家的定金扣留，并雇用律师向买方追缴其他经济损失。 追究经济责任的工作占用时间和精力，卖家讨钱的过程是头痛和揪心的。 卖家为了减少麻烦，在接受无条件报价(unconditional offer)之前，应该确认此报价是否规定了足够的定金额度。 如果卖家对定金额度不满意，可以要求买家增加定金额，以确认买家的诚意。 这样做能预先保证卖家得到充足的补偿，不怕买家毁约。
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